Immobilien oder Aktien – was ist die bessere Investition?

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Immobilien oder Aktien - was ist die bessere Investition?

 

Bernd Schmid | 20. September 2016

 

Liebe Foolishe Leserin und lieber Foolisher Leser,

 

letzte Woche traf ich mich mit einem Freund, der ein Unternehmen im Immobiliensektor gegründet hat. Er hat es fast geschafft, mir als leidenschaftlicher Aktionär großartiger Unternehmen, Immobilien in Deutschland als Investition schmackhaft zu machen.

Darum habe ich mir Immobilien als Investition im Vergleich zu Aktien genauer angeschaut.

Historische Preisentwicklungen

Als erstes hat mich interessiert, wie sich in Deutschland Immobilienpreise im Vergleich zu Aktienkursen entwickelt haben, um eine Einschätzung der historischen Renditen zu haben. Beim statistischen Bundesamt wird man zu Hauspreisindizes sogar fündig, wenn auch nicht ganz so einfach.

Folgende Daten habe ich gefunden:

haeuserpreisindex
Datenquellen: Häuserpreisindizes von den Seiten des statistischen Bundesamts; "Preisindex für Einfamilienhäuser ohne Keller" jeweils aus dem Monat Mai; Aktienindizes von S&P Global Market intelligence; Kurse sind jeweilige Anfangskurse im Monat Mai. Zahlen normiert auf das Jahr 2010

Für die Entwicklung von Immobilienpreisen seit 1968 habe ich den „Preisindex für Einfamilienfertighäuser ohne Keller“ herangezogen und für die Entwicklung von Aktienkursen den S&P 500, da die Daten für den DAX-Kursindex (in welchem Dividenden, wie auch beim S&P 500, nicht in die Rendite mit einberechnet werden) nur bis Mitte der 90er-Jahre zurückreichen.

Für diese Übung gehe ich davon aus, dass diese beiden Indizes eine gute Annäherung für die allgemeine Entwicklung am hiesigen Immobilien- und Aktienmarkt sind. Zur besseren Vergleichbarkeit, diese beiden Grafiken noch einmal normiert auf das Jahr 1968.

preisindex-fuer-efh-ohne-keller

Datenquellen: Wie oben. Zahlen normiert auf das Jahr 1968.
Hier siehst du, dass wir bei einer Investition im Jahr 1968 in den S&P 500 heute deutlich besser dran wären als mit einer Investition in Einfamilienfertighäuser ohne Keller. Genau genommen sogar über dreimal besser.

Nur die halbe Wahrheit

Ich höre dich schon sagen: „Du vergleichst hier doch Äpfel mit Birnen“. Und ich gebe dir Recht. Wir sind auch noch nicht ganz fertig. Lass uns das Bild dieser beiden Anlageklassen (so nennt man das im Fachjargon) vervollständigen – zumindest so weit, damit wir uns eine Beurteilung erlauben können, welche nun wirklich die bessere Investition sein könnte. Hier sind die für mich sechs wesentlichen Unterschiede.

1. Zusätzliche Erträge

Was die beiden Grafiken nicht darstellen, sind die wiederkehrenden Einnahmen – also Dividenden bei Aktien und Mieteinnahmen bei Immobilien.

Laut der Deutschen Bundesbank lag die Mietrendite für Eigentumswohnungen in Deutschland  zwischen 1999 und 2011 bei in etwa zwischen 3,6 % und 3,7 %. Die durchschnittliche Dividendenrendite der derzeitigen DAX-Unternehmen lag laut boersengefluester.de in den letzten 10 Jahren bei rund 3 %.

Das schmälert den Vorteil der historischen Wertentwicklung von Aktien gegenüber Immobilien ein wenig.

2. Zusätzlicher Aufwand

Aktien kosten uns lediglich eine geringe Gebühr beim (Ver-)Kauf. Liegen sie einmal im Depot, verursachen sie uns keine kosten mehr. Bei Immobilien sieht das natürlich anders aus.

Grundbucheintrag, Makler und Notar zum Beispiel verursachen beim Kauf sehr hohe Kosten.

Und auch nach dem Kauf kann man sich nicht auf die Faule Haut legen. Laut Focus.de empfehlen Experten, jährlich in etwa 1 % der Baukosten für Renovierungsarbeiten zurückzulegen. Und schon ist der Vorteil der höheren Mietrendite im Nirwana gelandet.

3. Finanzierung über Kredite

Mit etwas Glück findest du vielleicht eine Bank, die auch bei wenig Eigenkapital einen Kredit mit solch geringen Zinszahlungen gibt, dass du die Tilgung alleine mit den Mieteinnahmen (im besten Fall nach Rückstellungen für Renovierungen) decken kannst.

Diese Vorgehensweise ist bei Aktien wohl weniger möglich – und definitiv nicht empfehlenswert (aber das ist ein Thema für ein anderes Mal)!

Der große Nachteil ist, dass man erst einmal hohe Schulden hat, die unter allen Umständen, unabhängig von der Lebenslage und der Entwicklung der Immobilie abbezahlt werden wollen.

4. Diversifikation und Zeitaufwand

Was kann passieren, wenn du all dein Geld in eine Aktie investierst? Absolut alles. Genau deswegen ist es nicht empfehlenswert, das zu tun, sondern Investitionen zu streuen. Bei Aktien ist es einfach und kostengünstig, selbst wenn du nicht so viel Kapital auf der Seite hast.

Bei einer Immobilie erscheint es im Gegensatz unwahrscheinlicher, dass sie von heute auf morgen den Großteil ihres Wertes einbüßt. Aber ganz ausschließen kann man große Wertverluste meiner Meinung nach auch hier nicht. Und mal kurz zwei Dutzend Immobilien zu kaufen, um das Risiko zu streuen, das ist für die meisten wohl etwas schwieriger.

Das bringt zwangsläufig mit sich, dass man vor einer Investition in eine Immobilie deutlich mehr Zeit in die Investition stecken muss, als bei einer Aktie. Böse Überraschungen könnten einem sonst die Zukunft kosten.

5. Persönlicher Einfluss

Bei einer Immobilie kannst du die Wertentwicklung relativ stark selbst beeinflussen und hast dadurch eine gewisse Kontrolle über deine Investition.

Bei Aktien sieht das anders aus. Hier liegt das Schicksal deiner Investition in den Händen des Managements deiner Unternehmen. Besser ist also, wenn du darauf vertrauen kannst, dass diese ihren Job ausgezeichnet machen.

Immobilien vs. Aktien: Die Meinung eines Fools

Ich kann nachvollziehen, dass man als Investor vom Thema Immobilien angezogen ist. Man hat mehr Kontrolle darüber, was mit seiner Investition geschieht und man hat vor allem die Möglichkeit mit wenig Eigenkapital relativ große Summen zu investieren. Wenn man dann noch die richtige Immobilie in der richtigen Lage erwischt, kann sich das langfristig richtig auszahlen.

Es war aber zugegeben schön zu sehen, dass man mit Aktien keineswegs schlechter dran ist. Meiner Meinung nach sogar im Gegenteil. Wir (ich schließe dich unvoreingenommen einfach mal mit ein) Fools können unseren Wohlstandsaufbau mittels Aktien sogar mit vermeintlich weniger Kopfschmerzen betrieben. Denn attraktive, diversifizierte Renditen sind bei Aktien auch mit verhältnismäßig wenig Eigenkapital drin, und das alles ohne Schulden.

Dazu kommt, dass wir durch das Studieren von Märkten, Unternehmen, Führungspersönlichkeiten und Investoren tagtäglich dazu lernen können. Und genau dem können wir uns jetzt wieder widmen.

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Bernd Schmid
Stellvertretender Geschäftsführer und Analyst
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